(2) 국민주택 및 국민주택 건설용역․리모델링용역
1) 국민주택의 공급
국민주택의 공급은 공급자가 누구인지 여부 및 완공정도에도 불구하고 부가가치세가 면제된다(조특집 106－0－3). 국민주택이란 국민주택기금의 지원 여부에 불구하고 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡(｢수도권정비계획법｣ 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡) 이하인 주택을 말한다(조특법 §106 ① 4호, 조특령 §106 ④ 1호). 다가구주택은 1세대당 전용면적을 기준으로 국민주택인지 판단하나, 단독주택과 다중주택3)은 1동 전체의 면적을 기준으로 국민주택인지 판단한다(서면3팀－2078, 2006.9.8.).
국민주택에 해당하는 집단주택의 부대시설 및 복리시설을 주택공급과 별도로 공급하는 경우에는 부가가치세를 면제하지 아니하나, 해당 시설을 주택의 공급에 부수하여 공급하고 그 대가를 주택의 분양가격에 포함하여 받는 경우에는 부가가치세를 면제한다(조특집 106－0－4).
다중주택이란 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다(건축법시행령 별표 1).
- ① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
- ② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말함)
- ③ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하일 것
[예규 및 판례] 국민주택의 공급 관련
1) 건설 중인 국민주택의 양도
사업자가 건설 중에 있는 국민주택을 양도하는 경우에는 면세사업에 관련된 재화의 공급으로서 부가가치세가 면제된다(조특집 106－0－3).
2) 국민주택 부대시설
국민주택에 해당하는 집단주택의 부대시설과 복리시설을 주택공급과 별도로 공급하는 경우에는 부가가치세를 면제하지 아니하나, 해당 시설을 주택의 공급에 부수하여 공급하고 그 대가를 주택의 분양가격에 포함하여 받는 경우에는 부가가치세가 면제된다(조특집 106－0－4). 그러나 국민주택과 상가를 분양하는 경우 상가는 국민주택의 부대시설이 아니므로 부가가치세가 과세된다.
3) 아파트분양권의 양도
사업자가 국민주택을 분양받으면서 계약금 및 중도금을 지급한 후 당해 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도하는 경우에 당해 분양권의 양도에 대하여는 부가가치세가 면제되나, 국민주택규모를 초과하는 주택의 분양권을 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세된다(부가 46015－1332, 2000.6.8.).
4) 오피스텔분양
사업자가 주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에 있어 1호당 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에도 해당 건물의 공급은 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당되지 아니한다(부가가치세과－742, 2011.7.7.).
5) 조립식건축물
사업자가 토지에 정착되지 아니한 주거에 공하는 조립완성 건축물을 수입하여 공부상 건축물 등으로 등재하지 아니한 상태로 판매하는 경우에는 당해 건축물이 국민주택 규모에 해당하는지 여부에 관계없이 부가가치세가 과세되며, 당해 건축물에 부수하여 가구, 침대, 가전제품 등을 함께 공급하는 때에는 해당 가구 등도 부가가치세가 과세된다(부가 46015－2744, 1996.12.21.).
6) 기숙사로 사용하던 국민주택양도
국민주택 규모의 아파트를 구입하여 기숙사로 사용하여 오던 중 기숙사 폐쇄 계획으로 인하여 다른 법인에게 매도한 경우 공급자의 사용용도나 공급받는 자의 사용목적에 불구하고 부가가치세가 면제된다(부가 22601－1180, 1990.9.7.).
7) 자연녹지지역에서의 주택 분양
사업자가 도시지역에 해당하는 자연녹지지역에서 주택을 신축하여 분양하는 경우, 해당 주택의 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 경우에는 부가가치세가 면제된다(사전 법령부가－356, 2016.9.2.).
9) 별도계약에 의한 선택품목의 공급★
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① 주택을 신축하여 공급하는 사업자가 주택신축판매계약과는 별도의 계약에 의하여 발코니샷시, 홈오토메이션, 인터폰, 장식장, 신발장 등을 설치하여 주는 경우에는 부가가치세가 과세된다(재소비－159, 2004.2.12.; 부가 46015－1355, 1994.7.4.).
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② 국민주택아파트를 공급하면서 발코니확장용역의 면세 여부 등발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간이며 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로서 공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 전용면적에 포함되지 아니하고, 발코니확장은 외부공간을 내부화 하는 과정으로 볼 수 있어 부가가치세 면제대상이 아닌 것으로 보는 것이 조세법률주의의 원칙에 부합되고 수분양자들이 주택분양계약과는 별도의 선택사양으로 발코니확장계약을 체결한 점, 주택분양대금과는 별개로 대금이 정하여져 있고 납부기한도 별도로 약정하고 있는 점, 발코니확장은 국민주택아파트의 공급에 필수적인 사항이 아니라 수분양자들이 선택하는 항목인 점 등에 비추어 발코니확장은 거래의 관행상 국민주택아파트의 공급에 통상적으로 또는 필수적으로 부수되는 것으로 볼 수 없고 별개의 독립된 거래에 해당하므로 부가가치세 과세대상으로 보는 것이 타당하다고 판단된다(국심 2016중3210, 2016.10.11.).
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③ 원고가 수분양자들에게 국민주택규모 이하의 아파트를 공급하면서 그 아파트 중 일부에 관하여 발코니를 확장하는 용역을 함께 공급한 사실 등을 인정한 다음, 원고가 수분양자들과 이 사건 아파트의 공급에 관한 분양계약과는 별도로 이 사건 용역의 공급에 관한 발코니 확장계약을 체결하였고, 이 사건 아파트에 관한 분양대금과는 별도로 이 사건 용역의 대금을 산정하여 수령한 점, 이 사건 아파트의 수분양자들이 분양계약을 체결하면서 발코니 확장 여부를 선택할 수 있었고, 발코니 확장형 아파트가 공급된 지구에서도 발코니 확장형 아파트뿐만 아니라 발코니 비확장형 아파트가 함께 공급되었으며, 그리하여 수분양자들 중 일부는 발코니 확장계약을 체결하지 아니한 점, 그리고 발코니의 구조변경이 합법화된 경위 및 그에 관한 건축법 및 주택법 등 관련 규정의 내용 등을 종합하여 보면, 이 사건 용역은 수분양자의 선택에 따라 그 공급 여부가 결정되는 것으로서 그 공급이 부가가치세가 면제되는 이 사건 아파트의 공급에 거래의 관행상 통상적으로 부수되는 것이라거나 필수적으로 부수되는 것에 해당한다고 볼 수 없다는 이유로, 피고가 이 사건 용역의 공급을 부가가치세가 과세되는 별개의 독립된 거래로 보아 원고에게 한 부가가치세 본세 부과처분은 적법하다(대법원 2014두40036, 2014.12.11.).
10) 국민주택규모 이상의 사택의 양도
부가가치세가 과세되는 사업을 영위하는 법인사업자가 당해 법인의 사업용 고정자산인 국민주택규모 이상의 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 양도에 대하여는 부가가치세가 과세된다(부가 1265－2652, 1984.12.12.).
2) 국민주택 건설용역
국민주택 건설용역은 사업자가 다음의 자격요건을 갖추고 그 자격의 범위에서 공급하는 건설용역을 말하며, 공급받는 자와 사용용도(주거용․임대용․사택용)는 불문한다(조특령 §106 ④). 국민주택 건설용역의 공급자격은 다음과 같다.
- ① ｢건설산업기본법｣․｢전기공사업법｣․｢소방시설공사업법｣․｢정보통신공사업법｣․｢주택법｣․｢하수도법｣ 및 ｢가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률｣에 의하여 등록을 한 자. 다만, ｢소방시설공사업법｣에 따른 소방공사감리업은 제외한다(조특령 §106 ④ 2호).
- ② 국민주택의 설계용역으로서 ｢건축사법｣, ｢전력기술관리법｣, ｢소방시설공사업법｣, ｢기술사법｣ 및 ｢엔지니어링산업 진흥법｣에 따라 등록 또는 신고를 한 자(조특령 §106 ④ 3호)
관련법에 따라 등록․신고한 사업자가 공급하는 국민주택 건설용역만 부가가치세가 면세되므로 등록․신고하지 아니한 자가 공급하는 국민주택 건설용역은 면세대상이 아니다. 국민주택을 건설하기 위한 기존건축물의 철거용역, 택지조성용역, 설계용역, 국민주택 건설용역, 도시가스 배관 공사용역, 국민주택의 조경공사용역, 국민주택 건설자의 하자보수용역도 면세되나, 국민주택의 감리용역은 건설용역이 아니므로 과세된다(서삼 46015－11107, 2003.7.11.).
｢건설산업기본법｣ 등에 따라 등록한 사업자가 하도급(하청) 또는 재하도급(재하청)을 받아 국민주택 및 이에 부수되는 부대시설의 건설용역을 공급하는 때에는 부가가치세를 면제한다(조특집 106－106－1 ②).
여기서 원도급자, 하도급자, 재하도급자는 반드시 ｢건설사업기본법｣ 등에 따라 등록한 사업자만 면세한다.