Ⅲ. 2천만원 이하의 주택임대소득의 분리과세 선택(소법64조의2, 소령122조의 2, 조특법96조)
종합소득 결정세액＝①과 ② 중 선택
- ① 주택임대소득을 종합과세할 경우의 종합소득 결정세액
- ② 주택임대소득을 분리과세할 경우의 종합소득 결정세액：
- ① 주택임대소득을 종합과세하는 경우의 주택임대소득금액
주택임대소득을 종합소득과세하는 경우에는 일반적인 사업소득 계산방법과 같이 장부에 의하여 소득금액을 계산하는 것을 원칙으로 한다. 기장을 하지 않은 경우에는 기준경비율(또는 단순경비율)방법에 따라 추계로 소득금액을 계산할 수 있다.
- ② 주택임대소득을 분리과세하는 경우의 주택임대소득금액(소법 64조의2 2항)
주택임대사업자등록을 유도하기 위하여 주택임대사업자로 등록한 경우와 등록하지 않은 경우의 조세부담이 차이가 나도록 경비율과 추가공제액을 차등하였다.
| 구분 | 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 |
|---|---|
| ⓐ 미등록임대주택¹ 임대시 | 총수입금액－필요경비(총수입금액×50%)－200만원² |
| ⓑ등록임대주택¹ 임대시 | 총수입금액－필요경비(총수입금액×60%)－400만원² |
¹ 등록임대주택：다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 말한다(소령 122조의2 1항).
- ① ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제4호에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호의 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호의 단기민간임대주택일 것
- ② 소득세법 제168조【사업자등록 및 고유번호 부여】에 따른 사업자의 임대주택일 것
- ③ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
² 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 200만원(등록임대주택은 400만원)은 추가로 공제한다. 따라서 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 추가공제를 하지 아니한다.
₃ 과세기간 중 일부기간 동안만 등록한 경우의 소득금액 계산(소령 122조의2 3항)
- ① 과세기간 중 일부 기간 동안만 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택 임대사업에서 발생한 수입금액은 월수로 계산한다. 이 경우 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 본다.
- ② 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우 주택임대소득금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.
- ③ 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 추가로 차감하는 금액은 다음의 계산식에 따라 계산한다.
【사례 1】
【사례 1】
거주자 甲은 국내에 주택을 2채 보유하고 있으며 2018.7.10.에 주택임대사업자로 등록을 하였다. 다음 자료로 세부담 최소화 가정 하에 2019년도에 대한 종합과세결정세액을 구하시오. 다만, 주택임대소득은 조세특례제한법 제96조에 따라 소득세의 30% 감면대상이다.
(1) 주택임대소득 관련 자료(임대기간：2019.1.1.～2019.12.31.)
- ① 주택의 2019년의 연간 임대료수입은 18,000,000원(월 1,500,000×12)이다.
- ② 간편장부로 장부를 기장하였으며, 필요경비는 4,000,000원이다.
(2) 갑은 2019년에 국민연금에서 발생한 연금소득금액 16,000,000원이 있으며, 종합소득공제액은 3,000,000원이다. 주어진 자료 외의 다른 사항은 고려하지 않으며, 세액공제는 표준세액공제 70,000원만 적용한다.
[해 답]
[해 답]
1. 주택임대소득을 종합과세하는 경우 종합소득 결정세액
- ① 종합소득금액：30,000,000
- 사업소득금액：18,000,000－4,000,000＝14,000,000
- 연금소득금액：16,000,000
- ② 종합소득 과세표준：30,000,000－3,000,000＝27,000,000
- ③ 종합소득 산출세액：27,000,000×기본세율＝2,970,000
- ④
- ⑤ 세액공제: 70,000(표준세액공제)
- ⑥ 종합소득결정세액: 2,484,200
2. 주택임대소득을 분리과세시 결정세액
(1) 주택임대소득에 대한 분리과세시 세액
[18,000,000×(1－60%*1))－4,000,000*2)]×14%× (1－30%) ＝313,600
(2) 주택임대소득 외의 종합소득에 대한 결정세액
- ① 종합소득금액：16,000,000
- ② 종합소득 과세표준：16,000,000－3,000,000＝13,000,000
- ③ 종합소득 산출세액：13,000,000×기본세율＝870,000
- ④ 세액공제: 70,000(표준세액공제)
- ⑤ 종합소득결정세액: 800,000
(3) 종합소득결정세액: (1)＋(2) = 1,183,600
3. 최종 종합소득 결정세액：Min[1, 2]＝1,183,600
【사례 2】
【사례 2】
2채의 주택을 보유하고 있는 거주자 甲은 1채의 주택을 임대하고 있음. 甲의 2019년의 주택임대소득 총수입금액은 18,000,000원(월임대료 1,500,000원)이며, 주택임대소득 외의 종합소득금액 2천만원이다. 甲이 2019.7.14.에 임대사업자등록(30% 감면대상)을 한 경우 분리과세시 소득세 부담액을 구하시오.
<주택임대소득 분리과세시 소득세 부담 비교>
| 구분 | 미등록 | 등록 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 수입금액 | 9,000,000 | 9,000,000*1 | 18,000,000 |
| 수입금액 | 9,000,000×50%＝4,500,000 | 9,000,000×60%＝5,400,000 | 9,900,000 |
| 공제금액 | 1,000,000 | 2,000,000 | 3,000,000*2 |
| 과세표준 | 3,500,000 | 1,600,000 | 5,100,000 |
| 세율 | ×14% | ×14% | ×14% |
| 산출세액 | 490,000 | 224,000 | 714,000 |
| 세액감면 | 67,200*3 | 67,200 | |
| 결정세액 | 646,800 |
*3) 224,000×30%＝67,200
- ① 소득세법상 사업자등록: 새로 사업을 시작하려는 사업자는 소득세법 제168조에 따라 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 한다(소법 168조 1항, 소령 220조 1항). 소득세법의 사업자등록에 대해서는 부가가치세법 제8조【사업자등록】규정을 준용한다(소법 168조 2항).
- ② 주택임대사업자의 사업자등록: 종전에는 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자는 사업자등록을 하지 아니하였다. 주택임대업에 대한 관리를 강화하기 위하여 2019.1.1. 이후 임대사업을 개시한 경우에는 사업자등록을 하도록 하고, 2019.1.1. 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 2019.12.31.까지 사업자등록을 하도록 하였다.
- ③ 임대주택명세서 제출: 주택임대사업자의 사업자등록 신청시 임대 중인 주택의 세부내용을 제출하도록 하여 과세기반 확충하기 위하여 2019.4.1. 이후 주택임대사업에 대한 사업자등록을 하는 자는 사업자등록신청서를 제출할 때 임대주택명세서를 첨부해야 한다. 이 경우 임대주택명세서에 갈음해 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제4조 제5항에 따른 임대사업자
- ④ 사업자등록간주 규정: ｢민간임대주택법｣상 임대사업자 등록시 소득세법상 사업자 등록 신청을 지자체에 함께 할 수 있는 근거를 마련하여 사업자 등록 신청 부담 완화하기 위하여「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다)에게 임대사업자 등록을 신청하면서 사업자등록을 위해 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제4조 제3항에 따른 신청서에 사업자등록신청서를 함께 제출한 경우에는 소득세법 제168조 제1항에 따른 사업자등록을 신청한 것으로 본다. 이 경우「부가가치세법 시행령」제11조 제5항 본문에 따른 발급기한은 사업자등록신청서가 국세정보통신망에 도달한 때부터 기산한다(소령 220조 3항).