3. 일반모형의 예외
(2) 부동산 과다법인인 경우
법인이 소유하고 있는 부동산 가액이 전체자산가액의 50% 이상인 법인을 부동산 과다보유법인이라하며, 부동산 과다보유법인에 해당하는 경우에는 순손익가치에 40%, 순자산가치에 60%의 가중치를 두어 평가액을 계산한다. (평가액의 하한은 일반모형과 동일)
가중평균한 1주당 평가액의 부동산 과다법인 = [1주당 순손익가치 × 2 + 1주당 순자산가치 × 3] / 5
이 경우 부동산 과다보유법인의 판정은 소득세법 제94조 제1항 4호 다목에 따른다.
* 부동산비율은 평가기준일 현재로 판정하는 것이 원칙이지만 이를 알 수 없는 경우에는 직전사업연도종료일 현재로 판정함
| 구분 | 평가방법 | 부동산가액에 포함되는 주식가액 |
|---|---|---|
| 부동산비율 50% 이상 일반법인 | 수익가치와 자산가치를 각각 2:3의 가중치로 평가 | 부동산 가액이 50% 이상인 다른 법인의 주식가액 × 해당법인의 부동산 비율 |
| 부동산비율 80% 이상 골프장등법인 | 자산가치로만 평가 |
<사례>
1.부동산가액40억, 총자산100억, 자산중 주식가액30억(부동산비율60%)
부동산비율 : (40 + 30*60%)/100 = 58%
2.부동산가액70억, 총자산100억인 골프장, 자산중 다른 법인주식20억(부동산 비율60%)
부동산비율 : (70 + 20*60%)/100 = 82%
- 부동산: 토지, 건물, 구축물을 의미하며 건설가계정은 제외
- 자산총액은 장부가액(토지와 건물의 경우에는 기준시가와 장부가액중 큰금 액)을 기준으로 판단하는 것이며, 장부가액이라 함은 당해 법인이 법인세법 의 규정에 의하여 기장한 장부가액에 대하여 사업연도의 소득에 대한 법인 세 과세표준 계산시 자산의 평가와 관련하여 익금 또는 손금에 산입한 유보 금액을 가감한 세무계산상 장부가액을 의미한다.(재산-3914. 2008.11.21)
- 다음의 항목은 자산총액에 포함하지 아니한다.
- 무형고정자산으로 계상된 개발비와 사용수익 기부자산가액
- 평가기준일부터 소급하여 1년이내에 차입금 또는 증자에 의하여 증가한 현금, 금융재산 및 대여금의 합계액 - 부동산가액의 계산 : a+b
a. Max < (B/S상 토지,건물가액+관련유보잔액) , 기준시가>
b. (B/S상 부동산50%이상 주식가액+관련유보잔액)*부동산비율 - 자산총액의 계산
B/S상 자산총액
+유보잔액
+토지건물의 평가차액(기준시가-장부가액)
-개발비
-1년내 차입,증자에 의한 금융자산,대여금