3. 빅 3 : 공통매입세액의 안분

1) 과세 분양현장의 매입세액 처리

오피스텔, 상가 또는 국민주택 초과 주택만을 신축하는 분양현장은 실무상 과세현장이라 한다. 그러나 이런 표현은 당해 현장에서 도급 또는 하도급공사를 수행하는 ‘도급’에 국한된다. 시행사 입장은 분양현장이고, 분양의 경우 특별한 경우를 제외하고는 ‘건물 부속토지’를 같이 분양하게 된다. 매출이 ‘과세인 건물 값’과 ‘면세인 땅값’으로 구성되므로, 이런 분양현장을 관리하는 시행사 입장에서는 ‘겸영현장’이 된다. 다만, 과세 건물 분양과 관련된 건축공사비 등 많은 매입세액은 공제 대상이나, ‘토지와 건물’에 공통으로 발생하는 경비는 공통매입세액이 된다. 예를 들면, 그 분양현장 전체에 대한 회계, 세무, 법무 등 용역비, 분양까지 관리하는 PM 관련 용역비, 분양대행료 및 준공 전후 시행사 귀속의 관리비 등은 전부 공통매입세액이 되며, 토지 분양가와 건물분양가에 따른 ‘공급가액’ 기준으로 면세비율을 계산하여 불공 처리한다.

2) 본사분 매입세액의 처리

특정 과세기간 동안 여러 현장 가운데 면세현장이나 과세현장이 동시에 존재하면, 건설회사의 본사는 ‘겸영현장’이 되고, 본사에서 발생한 ‘매입세액’은 다음 절차에 따라 공통매입세액이 되어 ‘안분’의 과정을 거치게 된다.