(4) 연부 취득
지방세법제 20조 제5항의 규정에 의거 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다. ｢연부｣라 함은 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 채무를 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것이며 마지막 연부금을 지급하지 아니하는 이상 취득
44)이 아니므로 연부로 취득중인 부동산을 경개계약하여 취득한 경우에는 경개계약시점에서 당초 계약자가 지불한 금액에 대한 취득세를 납부하고 그 이후부터는 새로운 경정계약자가 매 연부금 지급일에 취득세를 납부하여야 하는 것이다. 이 경우 종전 계약자는 취득이 되지 아니하였으므로 기 납부한 취득세는 환급대상에 해당하는 것이다.
45)
또한, 일시취득 조건으로 취득한 부동산에 대한 대금지급방법을 연부계약형식으로 변경한 경우에는 당해 변경계약서상 연부금지급일에 취득세 납세의무가 있는 것이며, 최초 연부금 지급일 그 이전에 지급한 대금에 대한 취득세를 납부하여야 한다.
또한 분법에 의하여 종전 등록세가 취득세로 통합되어, 종전 등록세 납세의무 성립시점이 현행 취득세 납세의무 성립시 발생되므로 분법이후 연부금을 납부하여 새로운 취득세 납세의무가 성립된 경우에는 기존 등록세와 취득세가 통합된 현행 취득세율(4%)을 적용하여 부과하여야 함. 아울러, 분법전에 등록세 납세의무가 발생되지 않고 분법이후 등기를 하는 경우에는 분법이전 납부한 연부금에 대하여 기존 등록세(2%)를 납부하여야 한다.
44) [사례]
연부취득에 해당여부 판단(행안부 도세-843, 2008. 5. 13)도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행자인 甲법인이 추후 건축될 복합건축물 및 그 대지를 乙법인에게
양도하는 부동산 매매계약을 2007.4.6. 체결하고 잔금은 신축공사가 완료되는 시점인
2010.9.에 지급하기로 하는 매매계약을 체결한 경우 乙법인이 취득하는 부동산
계약의 목적물은 관리처분계획인가 후 신축될 건축물이고 사업부지는 매입 중에 있는 점, 사업시행 토지의 매입결과에 따라 관리처분계획상 건축물의 분양면적과 대지권이 변경될 수 있음을 예정하는 조건인 점, 매매대금은 잠정 매매대금으로 하고 추후
사업부지 매입 및 건축물 분양결과에 따라 증감한 가액으로 정산하도록 하고 있는 점, 목적물이 확정되면 매매목적물 확정 및 정산계약서를 작성하고 있다는 점 등을
종합적으로 고려하여 볼 때, 乙법인은 부동산 매매계약 체결당시 취득하는 부동산의 목적물이 존재하지 아니할 뿐만 아니라 건물과 토지의 위치, 면적 등이 특정되어 있지 않으므로 계약일로부터 2년 이상에 걸쳐 대금을 분할하여 지급하는 내용의
매매계약이 체결되었다 하더라도 연부취득에 해당되지 않는 것
선수협약과 취득 판단(행자부 세정-3481, 2007. 8. 24)선수협약(가계약)은 계약당시 계약목적물이 존재하되 위치, 면적 등이 불확정되어 추후 반드시 정산하도록
본계약을 체결하게 되는 것이므로, 용지매매계약상 계약목적대상인 토지의 지번이
가지번 상태이고, 조성사업 후 정산한다는 약정이 있는 경우라면 선수협약에
해당되어 선수대금지급방법을 연부형식으로 2년 이상에 걸쳐 납부하였다 하더라도
연부취득에 해당하지 않는다 할 것이나, 다만 본계약을 대체 체결하면서
대금지급기간을 2년 이상으로 하여 연부계약으로 취득한 경우에는 그 본계약일로부터 연부취득에 해당하는 것(행정자치부 지방세정팀-1636, 2005.7.13. 참조)이라 할
것으로, 한국토지공사가 조성하여 분양중인 토지에 대하여 2004.11.1. 선수협약을
체결하고 계약보증금과 1회 할부금을 지급하였다가 2005.2.5. “택지조성공사
준공전에 가분할 면적으로 계약체결한 용지로서 확정측량실시 결과 면적증감이 있는
경우에는 정산하기로 한다”는 것과 “잔금지급일을 토지사용 가능시기인 2007.6월
이후로 한다”는 등의 조건으로 매매계약(본계약)을 체결한 경우라면 이는 연부취득에 해당되는 것으로서 매회 사실상 지급되는 금액을 과세표준으로 하여 취득세를
신고하고 납부하여야 하는 것이고, 2007.6월 잔금지급 후 면적증감이 있어 대금을
정산하였다고 하여 정산일이 취득시기가 된다고 할 수는 없다 할 것
(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누7097 판결 참조)이므로, 추후(귀 문의 2008.6월경)
공사대금 등의 정산이 있는 경우에는 지방세법 제71조제1항의 규정에 의하여
수정신고를 함이 타당할 것으로 사료됩니다. 또한, 공동주택(아파트)를 분양받는 경우
그 분양대금을 납부하는 기간을 2년 이상 두고 있다 하더라도 그 계약의 목적물인
건물이 존재하지 아니할 뿐만 아니라 집합건물의소유및관리에관한법률
제20조제1항에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에
따른다고 규정하고 있어 대지권은 건물의 전용부분이 존재하지 아니하는 한 의미가
없는 것이라 하겠으므로, 공동주택 분양 취득에 있어서는 연부취득에 관한 규정을
적용할 수 없는 것임
45) [판례] 연부취득의 사실상의 취득시기 (대법원 2005. 6. 24. 선고 2003두3857
판결)연부로 취득하는 경우의 취득시기를 규정한 구 지방세법시행령(1996. 12. 31.
대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것) 제73조 제5항은 조세채권의 조기인식을
위하여 특례를 둔 것으로서 함부로 확장 해석할 수 없고 토지의 성질상 연부금에
상응하는 부분으로 분할하여 사용할 수는 없으며 전체를 일괄적으로 사용하여야
하는 점을 감안하면, 연부취득 중인 토지에 관한 비업무용토지의 유예기간
기산일은, 원칙적으로 연부대금을 완납한 때이고, 그 대금완납 전에
소유권이전등기를 한 때에는 그 등기일이라고 봄이 상당하다.
[사례] 연부 취득해당여부와 취득시기(행정안전부 지방세운영-1709, 2009. 4. 29)
수분양자가 아파트를 분양취득 하면서 당초 분양계약에 따라 계약금, 중도금을
납부하다가 아파트 준공이후 당초 분양계약을 수정하여 기 납부한 대금은
계약금으로 대체하고 분양대금 지급기간을 2년 이상으로 하고 매회 대금을
분할하여 지급하는 경우라면 연부취득에 해당하는 것이므로 매회 연부금을
지급하는 때 연부취득에 따른 취득의 시기가 되는 것임