3. 사실상 취득가액의 범위

(3) 사실상 취득가액의 구성요소

(가) 취득일기준
취득세의 과세표준을 판단하는 범위는 지방세기본법 제34조 제1항의 규정에 의거 취득세과세물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립하는 것이므로 이때 「사실상 취득」의 의미는 법률상 취득은 물론이고, 법률상 등기․등록을 아니한 사실상의 취득에 대하여도 납세의무가 있는 것이다. 따라서 사실상 취득이란 그 부동산에 대한 배타적 처분，관리의 권한을 행사할 수 있다고 인정되는 지위의 취득을 의미한다. 그러므로 부동산의 구입과정을 살펴보면 통상 부동산구입에 있어서 매도자와 매수자가 계약을 하게 되면 계약금을 매수자가 매도자에게 지급하고, 그 후 중도금을 납부한 다음 최종적으로 잔금을 지급하게 되는 것이다. 그리고 그 부동산에 대한 권리보전을 위하여 부동산등기를 하게 되면 부동산 등기비용(등록세, 등기수수료 등)이 소요되고, 각종 소개수수료 등 부대비용이 발생되는 것이다. 또한 제때에 대금을 지급하지 아니하는 경우 지체에 따른 지체(연체)이자를 부담하여야 한다.

(나) 지급원인행위기준
취득가액은 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용이 취득가액에 해당하는 것이므로 취득시기를 기준으로 그 물건을 취득하기 위해 이미 지급한 비용은 물론 향후 지급하여야 할 일체의 비용도 포함하여 판단하기 때문에 지출원인행위가 먼저 이루어지고 나중에 실제적인 지출행위가 발생되는 것이라도 취득가액에 포함하여야 하는 것이다. 또한 취득시기를 어느 기준으로 보느냐에 따라 과세표준이 달라지기 때문에 취득시기를 분명히 하기 위하여 이에 대하여 지방세법시행령 제20조에서 규정하고 있다. 왜냐하면 취득가격의 범위를 동법 시행령 제18조 제1항의 규정에 의거 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 하기 때문이다.

(다) 직，간접비 등 일체의 비용
취득가액의 범위는 취득시기를 기준으로 그 이전에 발생된 당해 과세대상물건의 취득과 관련하여 일체의 비용을 의미하기 때문에 소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접․간접비용을 모두 포함하여야 하는 것이나 유통과정에서 발생되는 부가가치세는 제외된다. 이는 최종소비자에 귀착하는 비용인 만큼 매입부가가치세만은 포함하여서는 아니되는 것이므로 취득과정단계에서 발생되는 제세공과금(면허세, 재산세, 각종부담금 등)은 모두 과세표준에 포함되는 것이다.

(라) 대가성과 견련성
지방세법시행령 제18조에서 말하는 「취득가격」에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세과세표준으로 삼을 수 없는 것이라 하겠다. 즉, 당해 물건의 취득가격에 포함되기 위해서는 우선 취득가격과의 관련성이 있어야 하는 것이므로 당해 물건과는 다른 성질의 것이어서 관련이 없는 것이라면 취득세과세표준으로 삼기는 어려운 것이다. 따라서 대가성과 견련성이 있는 경우에 한정하여 판단하여야 하는 것이므로, 당해 물건취득과 관계가 없다면 이를 수용하기가 곤란한 것이라 하겠다.