3. 사실상 취득가액의 범위

(2) 과세표준에 제외되는 간접비용

다음에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

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  • 1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
  • 2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
  • 3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급 되는 비용
  • 4. 부가가치세
  • 5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

(가) 판매비용적 성격의 비용
비용이 도급공사금액에 포함되었다 하더라도 이는 건축물 신축을 위한
필수적인 건축공사부대비용이 아니라 건축물의 분양을 원활하게 하기 위한 판매관리비용으로 보아야 할 것이므로 신축건물의 과세표준에서 제외되어야 할 것이다.34)

(나) 시설분담비용적 성격의 비용
‘취득가격’에는 과세물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 그에 준하는 취득절차비용도 취득가격에 포함되므로 건설법인이 건축물 신축공사를 하면서 상수도원인자 부담금을 부담하는 경우, 상수도원인자부담금은 수도공사를 하는 데에 비용 발생의 원인을 제공한 자(주택단지·산업시설 등 수돗물을 많이 쓰는 시설을 설치하여 수도시설의 신설이나 증설 등의 원인을 제공한 자를 포함한다) 또는 수도시설을 손괴하는 사업이나 행위를 한 자에게 비용을 부담하게 하는 비용이며, 본 부담금은 건축물 신축등의 건축행위를 하는 때 반드시 부담하므로 건축물 신축행위를 위하여 필요불가결하게 발생되는 간접비용에 해당하는 것이다. 따라서 상수도원인자부담금은 관계법령에 따라 의무적으로 부담하여야 하는 비용(지방세법 시행령 제18조)이므로 취득세 등 과세표준에 포함하는 것이 타당하다. 35)

(다) 보상비용적 성격의 비용
건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 이 사건 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없는 비용은 과세표준에서 제외된다. 36)

34) [사례]
광고비, 분양대행수수료의 취득세 과세표준 적용(행안부 도세-5, 2008. 3. 13) 甲법인이 乙법인과 건축물 시공, 광고, 분양대행 업무를 포함한 일괄도급계약을 체결하면서 건축물 분양을 위한 광고비 및 분양대행수수료 비용이 도급공사금액에 포함되었다 하더라도 이는 건축물 신축을 위한 필수적인 건축공사부대비용이 아니라 건축물의 분양을 원활하게 하기 위한 판매관리비용으로 보아야 할 것이므로 신축건물의 과세표준에서 제외되어야 할 것임

35) [사례]
상수도원인자부담금의 취득세 과세표준 포함 판단 (행안부 지방세운영과-2146, 2010. 5. 20) 지방세법 제111조 제5항 3호에서 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 가격을 사실상의 취득가격으로 하고, 동법시행령 제82조의2 제1항에서 법 제111조제5항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하고, 제3호에서「농지법」에 따른 농지보전부담금,「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용을 규정하고 있습니다. 건축물을 신축하면서 부담한 상수도원인자부담금은 수도공사를 하는 데에 비용 발생의 원인을 제공한 자(주택단지·산업시설 등 수돗물을 많이 쓰는 시설을 설치하여 수도시설의 신설이나 증설 등의 원인을 제공한 자를 포함한다) 또는 수도시설을 손괴하는 사업이나 행위를 한 자에게 부담하게 하는 비용(수도법 제71조)으로서, 건축물 신축행위를 위하여 필요불가결하게 발생되는 간접비용이므로 관계법령에 따라 의무적으로 부담하여야 하는 비용(지방세법 시행령 제82조의2 제1항 제3호)에 해당되어 취득세 등 과세표준에 포함하는 것이 타당함

36) [사례]
주택분양보증수수료의 과세표준 적용 판단(대법원 2009두12150 , 2010. 12. 23) ① 구「주택건설촉진법 시행령」(2002. 12. 5. 대통령령 제17793호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제1호 가목에 따르면, 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 수분양자들에게 당해 주택의 분양 (사용검사를 포함한다)의 이행 또는 입주금의 환급을 책임지는 보증으로서, 사업주체의 신축건물 취득을 보증하기 위한 제도가 아니라 사업주체의 수분양자에 대한 분양계약(판매계약) 이행을 보증하기 위한 제도인 점, ② 구「주택공급에 관한 규칙」(2003. 6. 27. 건설교통부령 제361호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항에 따르면, 주택분양보증을 받는 것은 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 필요한 요건 중의 하나로서 위 요건을 갖추지 못하였다고 하여 사업주체가 신축건물을 취득할 수 없는 것이 아니고, 다만 착공과 동시에 분양을 할 수 없게 될 뿐인 점 등에 비추어 주택분양보증수수료는 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 비용이라 할 수 있는 점, ③ 주택분양보증을 통해 착공과 동시에 분양을 하여 그 분양대금을 미리 지급받는다고 하더라도 주택분양보증수수료 자체를 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자로 보기는 어려운 점, ④ 일반적으로 인정된 기업회계기준에 따르면 주택분양보증수수료는 건물의 취득원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등 여러 사정을 종합하여 보면, 주택분양보증수수료는 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 이 사건 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없다