3. 사실상 취득가액의 범위

(1) 과세표준에 포함되는 간접비용

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• 1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
• 2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
• 3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원 조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
• 4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
• 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
• 6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용

(가) 원시취득과 과세표준의 범위
건물 등을 신축하는 경우 소요되는 비용은 과세표준에 포함하여야 하는 것이므로 이 경우 취득가격의 범위 등과 관련하여 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액이기 때문에 간접비용도 전부 포함한다

[사례] 빌트인에 대한 취득세 과세표준 적용 범위

“취득의 대상이 아닌 물건”이라도 그 물건의 위치와 그 위치에 해당하는 건물의 용도, 건물의 형태, 목적, 용도에 대한 관계를 종합하여 건물에 연결되거나 부착하는 방법으로 설치되어 건물의 효용과 기능을 다하기에 필요불가결한 시설물을 건물의 상용에 제공된 종물로 보아야 한다는 대법원 판례(92다43142, 1993.8.13)의 취지 및 아파트의 취득시기 이전에 건축설계에 반영되어 아파트와 일체로 분양되는 빌트인 제품은 아파트의 효용과 기능을 다하기에 필요한 시설물에 해당된다고 봄이 타당하다는 행정자치부 심사결정(제2006-1126호. ’06.12.27 ; 제2007-78호. ’07.2.26)의 취지 등을 종합적으로 고려할 때, 분양아파트 취득시기 이전에 설계 시공되어 아파트와 일체로 유상 취득하는 빌트인 가전제품 가액은 지방세법시행령 제82조의3제1항의 규정에 의한 아파트 취득에 따른 일체의 비용으로 보아 취득세 및 등록세 과세표준에 포함함(행자부 세정-1230, 2007. 4. 16)

① 채권입찰제로 분양하는 아파트 등을 분양받기 위해 매입하는 국민채권액을 취득가격에 포함 할 것인지 여부에 대하여 보면 채권입찰제로 분양하는 아파트를 당첨 취득하는 경우의 그 채권매입금은 채권입찰제에 있어서는 그 아파트 분양에 응찰하기 위해 반드시 매입하여야 하고 그 액수의 크기에 따라 당첨여부가 결정되도록 되어 그 채권의 매입은 아파트 분양·취득에 필수적인 것으로 취득당시의 부대비용으로 취득가격에 포함하는 것이 타당하다는 대법원의 판례(대판85누588, 85.10.22참조)가 있으며 특히 채권입찰제 아파트 분양시 채권매입예정상한액은 정부에서 주택기금마련을 위해 아파트 분양 당첨자의 수익일부를 채권매입예정상한액으로 정하여 채권매입예정상환액까지 채권을 매입한자에게 우선분양받게 된다.

법인이 국민주택채권을 매입하는 경우와 개인이 매입하는 경우를 달리 볼 것인지 여부에 대하여 보면 그 동안 법인이 채권입찰제 아파트 분양, 건축물 사용승인 등을 받기 위하여 매입하는 제1·2종 채권매입비용은 취득가격에 포함하고 있다. 개인의 부동산 취득시 매입하는 채권매입비용은 법률상 제외된다고 명시적으로 규정하고 있지는 않으나, 법령에서 과세대상이라고 명확하게 규정하지 않고 있고, 대상 납세자의 수가 다수로 만약 추징 할 경우 납세자의 조세저항 등이 우려되어 일부 자치단체에서 과세하지 않고 있는 것이다. 다만. 법인 납세자와 개인 납세자를 달리 볼 특별한 사유가 없어 법인과 개인간의 조세형평성 문제가 발생되고, 주택 등을 취득하기 위한 간접비용에 해당되어 실질과세원칙에 위배되므로 개인의 채권매입비용도 취득가격에 포함하는 것이 논리적으로 타당하다.

부동산 취득 등을 위해 매입하는 국민주택채권이외에 자동차를 신규·이전하기 위하여 매입하는 지역개발채권(도시철도채권)도 취득가격에 포함할지 여부에 대하여 보면 자동차 신규·이전 등록하기 위하여는 시·도 「지역개발기금설치조례」 등에서 지역개발채권 등을 매입하도록 규정하고 있고, 자동차등록규정인 「자동차등록령」에서 지역개발채권 등을 매입하지 않는 경우에는 자동차를 등록할 수 없도록 규정하고 있다. (예 : 지역개발채권(도시철도채권) 매입대상 및 금액표 참조) 자동차를 신규·이전 등록을 위하여 지역개발채권(도시철도채권)의 매입은 필수적인 것으로 자동차 취득당시의 부대비용으로 볼 수 있어 부동산을 취득할 때 국민주택채권을 매입하는 것과 달리 볼 수 없으므로 지역개발공채 등의 매입가격은 자동차 취득가격에 포함하고 있는 것이다.³²⁾

국민주택채권 등 매입가격을 취득가격에 포함할 경우 그 취득가격을 채권매입가격으로 볼 것인지 매각차손 (* 매각차손(할인금액) : 당초 채권매입가액 × (1-할인율))으로 볼 것인지 여부에 대하여 보면 국민주택채권 등을 매입한 후 납세자 개인의 사정 등으로 인하여 매각할 수 있고, 과세대상물건 취득전에 매각한 부분에 대하여는 취득세 납세의무성립시인 취득시에는 실질적인 취득가격에 포함된다고 볼 수 없다. 따라서 과세대상 물건 취득 전 매각한 국민주택채권 등의 경우에는 그 매각차손에 대하여만 취득가격으로 보는 것이 타당하다.³³⁾

32) [사례]
법무사비용과 채권매입비용의 과표 포함 판단 (행안부 지방세운영과-3142, 2010. 7. 26) 「주택법」에서 건물 취득등기를 하기 위하여는 채권매입이 필수적으로 필요하다고 규정하고 있으므로 국민주택채권 매입비용은 간접 취득가격에 포함하는 것이 타당하나, 건물 취득시점에 그 채권을 매각한 경우라면 당초 채권매입가격에서 매각 당시의 시가와의 차액인 매각차손만이 간접 취득가격으로 보는 것이 타당함.
(감심 제2007-168, ‘07.12.20 참조 )* 채권매입예정상한액 = [인근 주택매매가격 × (0.8 내지 1) - 분양가격 ] / 채권 예상손실율
(예) 판교 분양시 제2종 국민채권매입 상한액 : 2.6억 = [10억×0.9-8억] / 0.38
33) [사례]
국민주택채권의 취득시 과세표준 포함 판단(행안부 지방세 운영-2246, 2008. 11. 21) 취득세 과세물건을 취득하면서 관계법령에 의하여 의무적으로 국민주택채권을 매입하고 매각시점의 시세에 따라 매각하여 그 매입비용의 일부를 회수한 경우에 채권의 액면 가액과 매각당시의 시가와의 차액인 매각차손은 취득세 등 과세표준에 포함하여야 할 것(감심 제2007-168, 2007.12.20 참조)으로 사료되며, 건설자금이자의 경우 지방세법 시행령 관련 규정에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에 포함되는 직ㆍ간접 비용으로 “건설자금에 충당한 금액의 이자”라고만 규정하고있을 뿐 회계처리방법에 따라 차이를 두고 있지 않으므로 기간비용으로 회계처리 한 건설자금이자는 과세표준에서 제외되는 것으로 제한적으로 해석할 이유가 없다 할 것이므로 회계처리방법에 불구하고 취득세 과세표준에 포함시키는 것이 타당하다고 결정하고 있으므로(감심 제2008-224, 20 08.7.17 참조), 건설자금이자를 금융비용으로 자본화하지 않았다 하더라도 건설자금에 충당함으로써 발생된 이자가 법인장부에 의하여 입증된다면 취득가격에포함하여야 할 것임

② 경매취득시 사실상 취득가액의 범위에 대하여 보면 경매 또는 공매 등의 방법에 의한 취득의 경우 그 취득세의 과세표준은 사실상의 취득가격으로서, 그 구체적인 범위는 지방세법 시행령 제18조에 의하여 정하여지고, 경매 또는 공매대금 자체가 과세표준이 되는 것은 아니라고 할 것이다. 지방세법 시행령 제18조에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이다(대법원 1997. 12. 26. 선고 97누10178 판결 참조). 경매절차를 통해 이 사건 부동산을 취득하는 과정에서 지출한 비용으로서 지방세법 시행령 제18조의에서 정한 ‘당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용’에 해당한다고 봄이 상당하므로, 절차적 비용은 취득세 등 과세표준인 사실상의 취득가격에 포함된다(대법원 2010두2807 , 2010. 5. 27 참조)