2. 승계취득시 취득시기

(2) 유상승계취득

(가) 일반적 거래
유상승계취득의 경우에는 다음에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

지방세기본법 제34조 제1항 제1호는 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립한다고 규정하고 있는바, 과세물건의 취득이란 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권 이전의 형식에 의한 취득의 모든 경우를 포함할 뿐 아니라, 취득세는 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세로서 그에 대한 조세채권은 취득행위라는 과세요건사실이 존재함으로써 등기·등록여부와는 상관없이 발생하므로³⁷⁾ 지방세법 제7조 제2항은 부동산의 취득에 있어서 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 여기서 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이다.³⁸⁾

따라서 유상승계취득의 경우 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건 또는 소유권 이전의 형식도 갖추지 아니한 이상 지방세법시행령 제20조 제2항의 잔금지급일이 도래하였다고 하여도 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 수 없다.(대법원 2003. 10. 23. 선고 2002두5115 판결 참조) 또한 취득 후 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서，인락조서，공증증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다라는 규정은 취득일로부터 60일 이내에 계약해제 사실이 입증되면 충족하는 것이지 그 해제 입증사실의 신고를 60일이내에 하여야 한다는 규정이라고 볼 수가 없는 것이다.³⁹⁾

취득시기 이전에 아파트에 연결되거나 부착하는 방법으로 설치된 옵션품목은 건축물의 상용에 제공된 종물로서 주체구조부와 일체가 되어 건축물의 효용가치를 증가 시키는 것이므로 이에 지급된 비용은 취득가격에 포함되는 것인 바, 분양아파트 취득시점에 옵션품목을 당해 분양아파트와 일체로 취득하면서 옵션비용을 분양대금완납일 이후에 별도로 지급하는 경우 주물(主物)인 당해 분양아파트 및 종물(從物)인 옵션품목의 취득의 시기는 아파트 분양계약에 의한 분양대금의 잔금지급일이 취득의 시기가 되는 것이다.

(나) 조건부 취득와 유동적 무효

조건부 취득의 일종으로서 「국토의계획및이용에관한법률」에 의거 토지거래허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있으므로 당해 토지의 거래대금을 완납하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니한 경우에는 취득한 것으로 볼 수 없다고 할 것이므로 당해 토지의 취득일은 토지거래 허가를 받은 날 또는 토지거래허가구역 지정이 해제되는 날이 되는 것이라고 보아야 한다. ⁴⁰⁾

거래의 대가를 대금으로 지불하지 아니하고 부동산 등으로 대물변제한 경우 취득시기에 대하여 보면 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로 채권자로서는 그 소유권이전등기를 경료하기 이전에는 소유권취득의 실질적 요건을 갖추었다고 볼 수 없다고 할 것(대법원 98두17067, 1999.11.12.)이어서, 대물반환예약 완결을 원인으로 한 가등기의 본등기절차를 이행하는 결정을 받은 경우에도 대물반환예약이 완결된 시점에서는 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었다고 볼 수 없으므로 소유권이전등기일을 그 취득시기로 보아야 할 것이다.

(다) 계약의 해제

또한 개인간 거래로 인한 취득시 취득시기와 관련하여 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등으로 입증하지 못하는 경우에 취득시기의 예외를 적용할 수가 없는 것이다. ⁴¹⁾

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37) [사례] 교환취득 시 취득시기 판단(행자부 세정-4150, 2005. 12. 7) 지방세법 시행령 제73조제1항에서 법 제111조제5항 각호의 1에 해당하는 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을, 법 제111조제5항 각호의 1에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일을 취득일로 보고 있으므로 A가 B소유부동산을 교환받기 위하여 지급한 잔금인 보충금이 교환계약서상에서 확인이 된다면 교환계약서상의 보충금 지급일이 취득일이 되는 것 - 교환취득의 경우 교환일을 판단하여야 하나 이는 보충금이 지급된다면 취득일은 보충금지급일이 됨

38) [사례] 일부 잔금 미지급시 사실상 취득시기 판단
1. 지방세법시행령 제73조제1항제1호는 과세요건이 아닌 그 취득시기만을 구체화하고 있고, '사실상'의 잔금지급일이라 함은 비록 잔금지급이 모두 완결되지 않았더라도 거의 대부분의 잔금이 지급되고 사회통념상 무시하여도 좋을 정도의 일부분의 잔금만이 미지급되고 있을 뿐이어서 거래관념상 잔금을 모두 지급한 경우와 마찬가지로 볼 수 있는 경우 등을 가르키는 것으로서 일반인의 관점에서 그 범위를 대강은 예측이 가능하다 할 것이고 과세관청의 자의적인 해석과 집행을 초래할 정도로 지나치게 추상적이고 불명확하다 볼 수 없다. (대법원 2006두15301, 2006. 12. 21)
2. 지방세법시행령 제73조 제1항 제1호는 과세요건이 아닌 그 취득시기만을 구체화하고 있고, '사실상'의 잔금지급일 이라 함은 비록 잔금 지급이 모두 완결되지 않았더라도 거의 대부분의 잔금이 지급되고 사회통념상 무시하여도 좋을 정도의 일부분의 잔금만이 미지급되고 있을 뿐이어서 거래관념상 잔금을 모두 지급한 경우와 마찬가지로 볼 수 있는 경우 등을 가리키는 것으로서 사실상의 취득행위가 이루어진 시기를 위와 같이 보면, 원고들이 2001. 3. 6.까지 계약금과 중도금은 물론 대부분의 잔금까지 모두 납부하고 총 분양대금 중 0.42%에 불과한 나머지 잔금 2,234,085원만을 미납한 상태였으며, 이 사건 아파트에 대한 건축물사용승인은 2003. 12. 20. 이루어졌음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고들은 이 사건 아파트에 대한 건축물사용승인일인 2003. 12. 20. 이 사건 아파트를 사실상 취득하였다고 봄이 상당함. (대법원 2007두4148, ‘07.4.26)
3. 분양대금의 97.84%를 납부한 상태에서 아파트분양권을 양도한 경우 아파트를 사실상 취득한 것으로 보아 취득세를 부과한 것은 적법함. 이는 청구인의 경우 이 건 아파트의 분양총금액 448,000,000원의 97.84%에 해당하는 438,337,090원을 이미 납부하였으므로 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 정도의 대급지급이 이행되었다고 할 수 있고, 언제라도 잔금 9,662,910원(2.16%)을 지급하기만 하면 이 건 아파트의 등기부상 소유자로 등재하거나 배타적인 사용·수익·처분을 할 수 있는 상태라고 할 것이므로, 이러한 해석을 합리적 이유없는 확장해석이라거나 조세법률주의에 위반된다고 할 수 없다할 것임 (조세심판원 심사결정 조심 2008지895, ‘08.12.29))

39) [사례] 취득시기와 납세의무 판단(행자부 세정13407-425, 2001. 4. 16) 지방세법시행령(2000.12.29 대통령령 제17052호) 제73조제1항 제2호 단서"취득 후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서，인락조서，공증증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득일로 보지 아니한다."라는 규정은 취득일로부터 30일 이내에 계약해제 사실이 입증되면 그 해제 입증사실의 신고는 30일 이후에 하더라도 취득세 납세의무가 없음.

40) [사례] 토지거래허가지역내 취득일 판단 (행자부 세정-6096, 2006. 12. 6) 「국토의계획및이용에관한법률」제118조제6항은 토지거래허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있습니다. 당해 토지의 거래대금을 완납하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니한 경우에는 취득한 것으로 볼 수 없다고 할 것이므로 당해 토지의 취득일은 토지거래 허가를 받은 날 또는 토지거래허가구역 지정이 해제되는 날이 되는 것임. (대법원 97다8427,1997.11.11 / 감사원 감심 2001-130, 2001.10.30 참조) [사례] 토지거래허가구역내 취득일 판단(행자부 세정-4718, 2007. 11. 12) 민법 제487조 전단에서 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제489조제1항에서 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁소에 대하여공탁물을 받기를 통고하거나 공탁유효의 판결이 확정되기까지는 변제자는 공탁물을 회수할 수 있다고 하면서 이 경우에는 공탁하지 아니한 것으로 본다고 규정하고 있어 허가구역내의 토지를 취득하면서 2004.3.19. 매매대금의 잔금을 법원에 공탁함으로써 당해 토지의 거래대금을 완납하였다 하더라도 당해 토지에 대한 거래허가를 받지 아니한 경우에는 취득이 이루어진 것으로 볼 수는 없다 하겠으므로, 당해 토지의 취득일은 거래허가일인 2005.3.18.이 된다 할 것임

41) [사례] 개인간 취득시 입증기간 경과후 취소시 납세의무 판단 (행정안전부 지방세운영-367, 2009. 1. 28) 개인간 매매계약에 의하여 부동산을 취득하면서 잔금지급을 완료한 후 소유권이전등기를 이행하지 못하게 되자 취득일로부터 30일이 경과한 후에 당사자간 매매계약을 해제한 경우로서 이는 지방세법 시행령 제73조 제1항 제2호 단서에 따른 취득시기 등의 예외사유에 해당되지 아니하므로 계약상의 잔금지급이 완료된 시점을 취득시기로 보아 부과한 이 사건 취득세는 적법함.