2. 사업소득과 양도소득의 차이

소득세법상 부동산매매업자에 대한 세액계산특례(비교과세)

(1) 비교과세대상

부동산매매업을 경영하는 거주자의 종합소득금액에 다음 자산의 매매차익이 포함되어 있는 경우에는 종합소득세와 양도소득세를 비교하여 그 중 많은 금액을 산출세액으로 한다(소법 64조 1항).

구 분 시행시기
① 비사업용 토지(소법 104조 1항 8호)
② 미등기양도자산(소법 104조 1항 10호)		 종전부터 있었던 규정
③ 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 다음의 요건을 모두 충족하는 경우는 제외한 다(소령 167의 6).
㈎ 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 아니할 것
㈏ 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것(양도자가 미성년자인 경우는 제외하며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 포함한다) 		2018.1.1. 이후
양도분부터 시행
④ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택(소법 104조 7항 1호)
⑤ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(소법 104조 7항 2호)
⑥ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(소법 104조 7항 3호)
⑦ 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 수의 합이 3이상인 경우의 그 주택(소법 제104조 제7항 제4호)		 2018.4.1. 이후
양도분부터 시행

[2018개정] 부동산매매업자의 비교과세대상 확대

조정대상지역의 분양권의 양도소득에 2018.1.1.부터 50% 세율이 적용되고, 조정대상지역 내에 주택으로서 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택에 2018.4.1.부터 “기본세율＋10%”(3주택 이상인 경우 “기본세율＋20% 세율”)의 세율이 적용됨에 따라 부동산매매업자의 비교과세대상을 확대하였다.

조정대상지역(국토교통부공고 제2017－1455호, 2017.11.10.)

구 분 조정대상지역
서울특별시 서울 전 지역(25개 구)
부산광역시 해운대구․연제구․동래구․남구․부산진구 및 수영구, 기장군
경 기 도 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시 및 화성시(반송동․석우동, 동탄면 금곡리․목리․방교리․산척리․송리․신리․영천리․오산리․장지리․중리․청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)
기 타 ｢신행정수도 후속대책을 위한 연기․공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법｣ 제2조 제2호에 따른 예정지역

(2) 부동산매매업의 범위

1) 부동산매매업

부동산매매업이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물* 개발 및 공급업을 부동산매매업에서 제외하되, 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 포함한다(소령 122조 1항).
* 주거용 건물에는 이에 딸린 토지로서 다음 중 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다(소령 122조 3항).

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
2) 겸용주택

주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 같은 지번(주거여건이 같은 단지 내의 다른 지번을 포함한다)에 설치된 다른 목적의 건물이 해당 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 딸린 토지는 제1항 단서에 따른 주거용 건물에서 제외하는 것으로 하고, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 전체를 주거용 건물로 본다(소령 122조 4항). 이 경우 건물에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다(소령 154조 4항).
① 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우
② 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우

(3) 종합소득산출세액의 비교과세

종합소득산출세액은 다음 ①과 ② 중 큰 금액으로 한다.

① 종합소득과세표준 × 기본세율

② [(토지 등의 매매차익* - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제) × 양도소득세율] ＋ [(종합소득과세표준 - 토지 등의 매매차익*) ×기본세율]

* 토지 등의 매매차익 = 토지 등의 매매가액- 필요경비(취득가액, 자본적지출액, 양도비용)

[사 례] 부동산매매업에 대한 비교과세

부동산매매업자인 갑은 미등기 토지를 판매하였다. 갑이 판매한 미등기 토지의 매매차익에 대한 과세방법을 설명하시오.

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[해 답]
부동산매매업이므로 기본세율과 양도소득세율(70%)에 의한 세액을 비교하여 그 중 큰 금액을 산출세액으로 함
예정신고의무
필요경비 사례
부동산매매업자는 예정신고의무가 있으나, 건설업자는 예정신고의무가 없다.